2018年法考辅导资料基础精讲班民法讲义- 物权法-不动产所有权的两项制度（2）
2018-05-29 11:08 点击：次 【字号：大 中 小】
不动产所有权的两项制度（2）
二、不动产相邻权（关系）
（一）概念
民事主体因相邻关系而享有的要求对方给予便利和接受限制的权利就是相邻权。
（二）特点
1．目的——满足最基本的生活、生产的需要
2．不是独立的权利，是不动产权利的延伸或者限缩
3．权利法定（无须约定）且无偿：和地役权相区分的基本标志
4．相邻关系调整范围——基于相邻而产生的特殊纠纷
（1）一般情况下，相邻是产生此类纠纷的必要条件
（2）相邻关系常和侵权行为的发生相关联：利用相邻不动产造成损害的应当予以赔偿。
（三）内容：相互提供便利，接受限制。
1．用水排水——不以直接相邻为限
【第86条】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
2．邻地使用
（1）袋地通行
（2）管线通过
（3）营建利用
【第87条】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
【第88条】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
例题：【2005－3】甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要甲付费200元，并不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。下列哪种说法不正确？
A．乙无权拒绝甲在其院内堆放建材
B．乙无权阻拦甲经其门前搬运建材
C．甲应依约定向丙支付占地费
D．若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场
3．风光关系
（1）通风（2）采光（3）日照
4．侵害防免
（1）开掘危险、建筑物危险
【第91条】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
（2）不可量物侵入
【第90条】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
例题：在下列民事纠纷中，哪些按相邻关系处理？
A．甲在自家院内挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷
B．甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷
C．甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷
D．甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷
E．甲开发商购得一块土地的使用权，欲建一露天餐厅，其与该土地相邻的乙约定，乙不得再建露天餐厅，为此甲给予乙每年3万元的补偿
F．甲家与乙家相邻，甲家的猫闯入乙家，打碎乙家的花瓶，引起纠纷
（四）与相邻权密切相关的概念：地役权
1．概念——需役地与供役地，提高需役地使用效益（有点小奢侈）
【第156条】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
2．设立及效力：书面合同（要式），公示对抗。
【第158条】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
当权利发生变动时，对抗规则的总结：
（1）权利人变动，未登记的地役权，照旧；
（2）义务人变动，未登记的地役权，不得对抗善意第三人。
问题：如果没有登记，义务人发生了变动，此时，权利人不得对抗新的受让人，但是，权利人的权利是否依然存在？
【2008－（四川）11】李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记 。下列哪一选项是错误的？
A．该约定属于有关相邻关系的约定
B．该约定属于地役权合同
C．如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外
D．如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行
3．地役权的性质：从属性
（1）地役权不得单独转让，具体而言：（物权法第164条）
①地役权人不得自己保留需役地的所有权或使用权，单独将地役权让与他人
②地役权人不得自己保留地役权，仅把需役地的所有权或使用权让与他人
③地役权人不得把需役地的所有权或使用权与地役权分别让与不同的人
（2）地役权不得单独抵押（物权法第165条）
（3）地役权不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限
4．地役权的法定取得（土地所有人与使用人的关系的特别规定）
（1）地役权在先——土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。【物权法162】
（2）地役权在后——土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。【物权法163】
例题：【2006－56】甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？
A．甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定
B．丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿
C．若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任
D．甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力
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