2018年法考辅导资料基础精讲班民法讲义- 物权法-不动产所有权的两项制度（1）
2018-05-29 11:05 点击：次 【字号：大 中 小】
第四节 不动产所有权的两项制度
一、建筑物的区分所有权
（一）三项权利之间的关系
1．三项权利的性质：两个所有权和一个社员权
2．转让时，三项权利需同时转让——转让专有权，其余两权必须随之转让！
3．专有权决定共有权和管理权的大小。
（1）不得单独转让共有权且不得请求分割
（2）费用分担、收益分配——有约定从约定，无约定以专有部分占总面积的比例确定。
（3）表决权：专有面积是一个方面的要素。
4．权利人可以放弃对于共有权的享有，但是，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。
例题：【2006－55（改编）】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？
A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B．一层住户甲对三、四层间专有部分的楼板不享有民事权利
C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D．四层住户丁在经过甲乙丙的同意之后，可以在楼顶建一花圃
E．住户乙可以放弃该住宅楼的外墙的广告收入
F．住户乙因放弃了外墙广告收入，因此，可以拒绝承担对于住宅外墙进行维修的费用
（二）停车场、车库、车位的归属——首先满足业主需要
【第74条】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
【解释第5条】建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
（三）业主的权利
1．表决权
（1）一般事项：选举委员、选聘公司等，面积和人数的过1／2多数
（2）特殊事项：筹集、使用维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，面积和人数的2／3以上多数：
例题：王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？
A．张某无权要求王某拆除广告牌
B．张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系
C．张某对楼顶享有共有和共同管理的权利
D．张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益
2．诉权
（1）业主大会、业主委员会享有管理权，但没有被赋予诉讼主体资格（第83条）
（2）业主对侵害自己合法权益的行为，可以提起单独或者共同诉讼（第83条）
（3）业主大会、业主委员会作出侵害业主权益的决定的，业主可以向法院提起撤销之诉（第78条第2款）
【物权法第83条】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
例题：【2017年第86-88题】
蒋某是C市某住宅小区6栋3单元502号房业主，入住后面临下列法律问题，请根据相关事实予以解答。请回答第86—88题。
86．小区地下停车场设有车位500个，开发商销售了300个，另200个用于出租。蒋某购房时未买车位，现因购车需使用车位。下列选项正确的是：
A．蒋某等业主对地下停车场享有业主共有权
B．如小区其他业主出售车位，蒋某等无车位业主在同等条件下享有优先购买权
C．开发商出租车位，应优先满足蒋某等无车位业主的需要
D．小区业主如出售房屋，其所购车位应一同转让
87．该小区业主田某将其位于一楼的住宅用于开办茶馆，蒋某认为此举不妥，交涉无果后向法院起诉，要求田某停止开办。下列选项正确的是：
A．如蒋某是同一栋住宅楼的业主，法院应支持其请求
B．如蒋某能证明因田某开办茶馆而影响其房屋价值，法院应支持其请求
C．如蒋某能证明因田某开办茶馆而影响其生活质量，法院应支持其请求
D．如田某能证明其开办茶馆得到多数有利害关系业主的同意，法院应驳回蒋某的请求
88．对小区其他业主的下列行为，蒋某有权提起诉讼的是：
A．5栋某业主任意弃置垃圾
B．7栋某业主违反规定饲养动物
C．8栋顶楼某业主违章搭建楼顶花房
D．楼上邻居因不当装修损坏蒋某家天花板
★（四）物业服务合同的相关问题
1．物业服务合同的效力范围
★（1）前期合同对于业主具有约束力：建设单位、业主大会和业主委员会→物业公司
（2）物业合同的无效：
①一并转托物业的合同；
②减轻公司责任加重业主责任排除业主主要权利者。
★（3）物业公司的公开承诺及服务细则认定为合同的组成部分
2．违约请求权
（1）业主请求权：物业公司违约——请求继续履行、采取补救措施、赔偿损失等
（2）物业公司请求权：业主违约（妨害物业服务与管理）——请求恢复原状、排除妨害、停止侵害等责任。
3．关于物业费的收取
（1）物业公司擅自扩大、提高或者重复收费——正当抗辩——已收取的请求退还！
★（2）物业公司依合同或有关规定提供服务——业主无正当理由拒交——书面催之——以未接受或者无需该服务而抗辩，不支持。
★（3）业主与实际使用人不一致时：可约定由实际使用人交纳，未交者，业主连带。
4．业主委员会的解除权
（1）条件：业主大会依法作出解聘物业公司的决定
★（2）如有拖欠物业费，物业公司应向具体业主主张。
5．合同终止之后的权利义务
（1）业主可请求已经预交但尚未提供服务部分的费用。
（2）业主委员会请求物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。
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