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2018年法考辅导资料基础精讲班民法讲义- 物权法-物权变动(1)

2018-05-29 10:56 点击:次 【字号:

  第二节 物权变动
 
 

 一、物权变动的含义
 
  产生、变更和消灭。三者作为紧密相连的过程而存在。
 
  1.产生:物权与某一特定主体相结合。区分原始取得与继受取得:
 
  原始取得:非依他人既存的权利而取得所有权。要么基于事实,要么基于法律的直接规定。
 
  继受取得:基于他人既存的所有权及权利人的意志而取的所有权。
 
  【独角兽特别提醒】继承的特殊性!
 
  例题1:【2008-10】下列哪一选项属于所有权的继受取得?
 
  A.甲通过遗嘱继承其兄房屋一间
 
  B.乙的3万元存款得利息1000元
 
  C.丙购来木材后制成椅子一把
 
  D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台
 
  例题2:甲是某市质监局局长,拥有该市繁华地段的一套房屋,市价200万元,一天记者乙要以100万买甲的房子,甲不同意。后乙威胁说,我有你贪污的证据,不卖房就举报你。甲于是和乙签订了购房合同并办理了过户登记。乙得到房屋后,旋即以120万的价格卖给了丙,并办理了过户登记。下列说法正确的是:
 
  A.由于存在胁迫,因此,乙不可能取得房子的所有权
 
  B.乙取得房屋是原始取得
 
  C.丙是继受取得
 
  D.本案中甲乙的合同是可撤销合同,但如果甲不行使撤销权则乙可以获得房屋所有权
 
  2.变更:内容变更,如土地使用权期限的延长或者缩短。
 
  3.消灭:相对消灭和绝对消灭。
 
  二、物权变动的原因
 
  物权变动的原因:法律行为、事实行为与事件、行政行为与法院判决。
 
  (一)法律行为:买卖、互易、赠与等。以买卖为例详解。
 
  物权变动公式:合同+公示,公式方式包括:登记、交付。
 
  ★合同效力和物权效力的区分:
 
  【第15条】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
 
  对于动产:不交付,不产生物权效力,但合同效力不受影响。1.不动产物权变动:登记
 
  (1)合同+登记
 
  【第9条】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。国家所有的自然资源不登记。
 
  例题:【2007—94.95】2007年4月2日,王某与丁某约定:王某将一栋房屋出售给丁某,房价20万元。丁某支付房屋价款后,王某交付了房屋,但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修,于2007年5月20日出租给叶某,租期为2年。2007年5月29日,王某因病去世,全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某,并办理了所有权移转登记。请回答:
 
  94.如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋,下列选项正确的是:
 
  A.王某无权请求丁某返还房屋B.王某有权请求丁某返还房屋
 
  C.小王无权请求丁某返还房屋D.小王有权请求丁某返还房屋
 
  95.如杜某向丁某、叶某请求返还房屋,下列选项正确的是:
 
  A.杜某无权请求丁某返还房屋B.杜某有权请求丁某返还房屋
 
  C.杜某无权请求叶某返还房屋D.杜某有权请求叶某返还房屋
 
  (2)关于登记的相关考点
 
  ① 登记机关的统一
 
  ② 登记机关的责任
 
  ③ 按件收费,不得按照面积、体积或价款的比例收费
 
  ④ 权属证书与登记簿不一致的,以后者为准,除非后者被证明确有错误
 
  ⑤ 预告登记:登记债权;公示效力。
 
  【物权法第20条】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
 
  【物权法司法解释一第4条】未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。
 
  【物权法司法解释一第5条】买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
 
  ?登记的对象是债权。
 
  ?预告登记后,未经登记权利人的同意,处分不动产不生物权效力。
 
  ?失效:债权消灭;可登记之日起三个月。
 
  例题1:甲公司开发写字楼一幢,于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司,约定半年后交房,乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难,在乙公司不知情的情况下,以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款,银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的?
 
  A.抵押合同有效,抵押权设立
 
  B.抵押合同无效,但抵押权设立
 
  C.抵押合同有效,但抵押权不设立
 
  D.抵押合同无效,抵押权不设立
 
  例题2:甲向乙开发商购买预售房屋一套,支付部分价金。为防止开发商再转卖该房屋,1月1日,甲办理了预告登记。3月1日房屋建成可以办理房产证,但甲由于忙于司法考试复习一直无暇去房产部门办理登记手续。8月1日,乙开发商又将该房屋出售与不知情的丙,并办理了房产登记,丙随即入住。下列说法正确的是:
 
  A.由于甲已经办理了预告登记,故甲可以要求丙返还该房屋
 
  B.虽然甲的预告登记合法有效,但丙基于对登记公示方式的信任,可善意取得该房屋
 
  C.甲的预告登记已失效,丙可取得该房屋
 
  D.假设该房屋由于遭雷击起火而毁损灭失,风险由丙承担
 
  ⑥ 更正、异议登记
 
  【物权法第19条】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
 
  不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
 
  【物权法司法解释第3条】异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
 
  ?权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。
 
  ?不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的,登记机构应当予以更正。
 
  ?不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。
 
  ?登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。
 
  ?异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
 
  问题:异议登记期间,不动产登记簿记载的权利人是否丧失处分权?转让他人合同是否有效?是否发生物权(变动)效力?
 
  答曰:异议登记期间,不动产登记簿记载的权利人并未丧失处分权——→转让与他人的合同有效——→发生物权(变动)效力!
 
  例题1:【2008-(四川)59】某房屋登记的所有人为甲,乙认为自己是共有人,于是向登记机构申请更正登记。甲不同意,乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日,丙打算买甲的房屋,但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记,遂放弃购买。乙申请异议登记后,发现自己的证据不足,遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的?
 
  A.异议登记后,未经乙同意,处分该房屋的,不发生物权效力
 
  B.异议登记于3月31日失效
 
  C.甲有权向乙请求赔偿损失
 
  D.甲有权向登记机构请求赔偿损失
 
  例题2:【2015-5】甲与乙签订《协议》,由乙以自己名义代甲购房,甲全权使用房屋并获取收益。乙与开发商和银行分别签订了房屋买卖合同和贷款合同。甲把首付款和月供款给乙,乙再给开发商和银行,房屋登记在乙名下。后甲要求乙过户,乙主张是自己借款购房。下列哪一选项是正确的?
 
  A.甲有权提出更正登记
 
  B.房屋登记在乙名下,甲不得请求乙过户
 
  C.《协议》名为代购房关系,实为借款购房关系
 
  D.如乙将房屋过户给不知《协议》的丙,丙支付合理房款则构成善意取得
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学员心声

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